二三线城市蓄势待发 沈阳限购松绑或引连锁反应

《中国经营报》记者了解到，沈阳的“限购松绑”风波背后是各方意图激活沈阳房地产市场、土地交易市场的“阳谋”。此前，沈阳的购房者就已经能突破限购，购得二套、三套房，而房地产对当地的税收贡献率也长期保持稳定。

事实上，限购政策从2013年年底开始，就已经动摇，由于中央层面没有再发出明确的延续限购的政策信号，不少承受经济压力的地方政府已经在打擦边球。业内人士分析，沈阳的“尝试”如果没有受到中央的干预，有可能引发全国“限购松绑”的连锁反应。

限购松绑

6月10日下午，上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]在其新浪V认证微博上称，从中介内部获取的消息，即日起，沈阳限购取消，本地人和外地人可购多套住宅。

6月10日晚沈阳市住建系统一位官员证实沈阳并未全面取消限购，只是调整。沈阳市正在调整限购政策，具体内容是针对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，即对本市户籍家庭拥有2套及以上住房在二环内可以购买多套房屋，但银行不提供任何贷款，需要一次性付款，不给予任何形式贷款。6月11日，沈阳市房管局官方回应，并未接到通知取消限购，“还按照原来的限购方案执行”。

继2010年新国十条特别是2011年1月国八条之后，除重庆、拉萨之外，全国4个直辖市、5个计划单列市、26个省会城市，被迫限购。同时，佛山、珠海、三亚、苏州、无锡、徐州、温州、绍兴、金华、衢州、台州、舟山等地级市亦实行限购。

杨红旭认为，部分城市政策力度偏弱，比如成都原来只限市中心六区，贵阳只限一环内，长沙只限新房，衢州允许本地家庭拥有三套房。

限购之初，沈阳也只限二环以内，内容主要为：沈阳市人口密集、房价过高的二环区域内，暂时实行居民家庭限购住房套数政策。

而自2013年年初国五条细则出台及年底的“沈八条”落地之后，沈阳限购范围由原来的二环内扩至整个城市，沈阳开始了“全城限购”。

但沈阳一位房地产业内人士表示，“限购是否取消，包括从开始实施的限购，对于沈阳人来说，本身就不算个事儿。”

据介绍，自2011年以后，4年来沈阳市的限购政策一直在延续执行，但沈阳人的购房实际上并未因“限购”而受到明显抑制。

“实际上买二套房三套房也都顺利实施，表面上的政策都有，但是操作的时候都是政策从宽，弹性很大。”上述业内人士表示，政府、开发商和购房者在限购的问题上保有相当的默契。

据介绍，“从宽”的具体做法，就是到房产交易查询窗口，自己填个表声明是首套自住房即可，工作人员也并不真正去重新核查。而在政府方面，从来没有明文规定只填个表不核查，出了问题则为房产局工作人员工作失职。

“关于二套、三套房如何处理，其实已经形成了一套完整的产业链。”某楼盘销售经理介绍，目前售楼员已经并不单一指望售楼赚取提成，更多的是从帮助购房者做首套房手续提取佣金，“售楼员甚至把可以帮忙处理首套房证明来当做销售的卖点之一，通过中介与银行等实现沟通。”该经理表示。

调整背后

“进入2014年，沈阳的房地产状况非常低迷。开发商信心逐渐丧失，不少开发商已经在做撤出沈阳的打算。”一家中国地产前20强企业沈阳公司老总表示，近期沈阳市政府多次召集开发商开会，研究如何提振沈阳房地产市场的问题。

据其介绍，在4月份的一次会议上，一位市领导公布了几个内部数字，数字表明，2014年前几个月，房地产对税收的贡献力下滑严重，政府希望通过与开发商以及媒体之间的默契配合，激活房地产市场。

数据显示，沈阳市土地收入自2009年起一直保持高速增长势头，从2009年的318亿元，一度飙升至2011年的614亿元，随后有所回落，2013年为532亿元。2014年截至5月份，仅实现土地收入120亿元。

更为紧迫的是，自进入2014年以来，沈阳土地成交市场一直比较惨淡，政府推地意愿高，但开发商拿地意愿低，推出土地频频流拍。仅5月份即有13块土地流标，其中7块为居住用地。与此同时，居住用地价格有了走低趋势，5月成交土地中溢价率最高的仅为3.97%，大部分是以出让底价成交。

同时，进入2014年以来，沈阳商品房供求无论同比环比数据均呈大幅下滑趋势，如2014年3月成交面积102万平方米，虽然环比提高了57.7%，但同比数据为-43.15%。

“沈阳房地产总体低迷的情况下，浑南新区更是政府最大的心病。”上述开发商表示，浑南新区的现状令众多投资浑南的开发商心灰意冷。

据介绍，2013年，沈阳承办第十二届全民运动会(下称“十二运”)，此前数年，浑南地区将借十二运利好取得快速发展。而沈阳市行政中心也已落地浑南并建设完成。众多开发商看好政府南迁的有利时机，大量投资浑南。

而今，十二运开完，政府南迁没有明确时间表，房地产调控也没有放松迹象，导致浑南新区大量空置，人气不旺，去库存化缓慢。

“沈阳现在还是土地财政，开发商没信心未来财政如何运转？”上述开发商表示，虽然政府一直在鼓劲，但开发商更相信市场，因为市场是无情的。

数据显示，在2014年前5个月，浑南新区商品房成交同比分别为-45.6%、-40.42%、-73.77%、-30.68%、-28.09%。

或现连锁反应

“限购取消政策现已收回，但即便不收回，试图通过限购松绑来提振市场，政府未免过于天真。”一位业内人士分析，这种松绑的方法在目前环境下的作用微乎其微，需要多个政策叠加才能真正撬动市场。

克尔瑞信息集团沈阳机构首席分析师宛南表示，政策开发带来的交易激增可能性不大。主要利好的客户还是改善型和外地购房客群。另外一拨投资性需求或可部分回归，但是就目前整体环境和信贷政策的制约，这部分所占比例难有大幅提高。

“只放松限购，不放松贷款对于沈阳市场来说，几乎没什么意义。”宛南表示。

“沈阳的商品房存量在此之前并没有受到如此大的关注，但现在，不仅去库存化周期为22个月有被媒体坐实的趋势，更为严重的是还有机构公布了去化周期为32个月的不利消息。”上述业内人士表示，本来隐性的东西，非被搬出来变成了显性，沈阳未来将更加被动，这个市场的一举一动都要被更多媒体所关注。

来自易居克尔瑞的数据显示，截至2014年5月末，沈阳商品住宅存量2665万平方米，去化周期约32个月(18个月是警戒线)，其中尚未计入可预估的待开发量。

更为重要的事，沈阳的“限购松绑”可能引发连锁效应。从2013年年底开始，对于房地产的调整进入新的阶段，限购模式没有得到进一步的强化，近期，多位住建部人士也表示：除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节。这意味着除四大一线城市之外的30多个限购城市，有可能全面松绑限购政策。住建部总经济师冯俊日前公开回应：“每个地方根据自己情况进行。目前地方并未公开取消限购。”

而在最近两三个月已有南宁、天津、宁波、温州、芜湖、长沙、无锡等诸多城市，或明或暗地放松了房地产调控，其中有部分城市已经开始暗自“松绑”。

与此同时，多个城市打出的“限购松绑”擦边球并未被有关部门叫停或制止，此次重要二线城市沈阳的“限购松绑”释放的信号意义或许更强。