兴润置业撕开楼市泡沫 90%地产商资不抵债？

自兴业银行停止房地产夹层融资业务风声传出后，就像打开了潘多拉盒子，撬起了地产开发商原本死死掩盖的资金魔瓶。

3月17日，兴润置业资金链断裂，欠下35亿元巨债，瞬间成为媒体关注焦点。随后，21世纪网赶赴兴润置业开发的高档楼盘"桃园府邸"现场，现场除了有工人正在拆卸脚手架外，楼盘显得荒败而冷清。

兴润置业到底是一家什么样的企业，他的债务危机为何能惊动央行和外媒？

兴润置业死亡事件

3月19日，21世纪网赶赴浙江奉化市兴润置业开发的高档楼盘"桃园府邸"，现场颇为冷清，并没有施工队作业，售楼处也人去楼空，现场有工人正在拆卸脚手架，而兴润置业的办公大楼也变成了安利。桃园府邸当初规划51幢独立别墅、172幢双拼别墅，计划于2013年12月交付，但目前却面临烂尾。

21世纪网实地采访了解到，该楼盘排屋最低价560万元/套，独立别墅最高售价3000万元/套，而奉化不过是浙江一个县级城市，如此房价早已接近北上广深等一线城市。

据当地人介绍，兴润置业是奉化颇为有名的房企大佬，其开发历史超过20年，奉化当地大部分高档住宅小区均出自兴润置业，据不完全统计，兴润置业目前已开发房产面积100多万平方米。

有知情者介绍，兴润置业最辉煌的时期是在2006年，当年度该公司完成营收25.01亿元，在宁波百强企业中位列第33位，跻身宁波本土房地产建筑类企业前5位，而兴润置业楼盘质量也在奉化当地口碑很好。然而，一夜之间所有的荣誉都已变成遥远的回忆。

据当地官方网站对外公布的信息显示，兴润置业实际控制人沈财兴、沈明崇父子因为经营不善，导致公司资金链断裂，负债35亿元，公司资产实际上只有30亿元，目前已经资不抵债。这35亿元债务中，拖欠银行贷款逾24亿元，有事实凭据的民间借贷7亿元左右，另拖欠4亿工程款和工资，此外，还存在数额巨大的"疑似假按揭"近2.4亿元。但是这一说法，在21世纪网实地调查过程中，并没有得到相关部门的正面回复，兴业有关人士也没有出面作出回应。

畸形土地财政的产物

兴润置业资金链断裂，对当银行业的重创可想而知。

据奉化市金融办预计，2014年度，该市由于兴润事件，将新增19亿元不良贷款，使不良贷款率达到5.27%，居浙江首位。

公开资料显示，兴润置业在当地颇有地方财政背景，成立于1987年的兴润置业是经过当时奉化县人民政府批准成立的全民所有制企业，原名奉化市城镇建设开发有限公司，2003年以股份制形式转为有限责任公司，2005年更名为浙江兴润置业投资有限公司，其拥有注册资金4亿元，并获得国家房地产开发一级资质。

一位地产业内人士向21世纪网分析，像这样的当地房企未来主要取决于房地产政策走向，兴润置业是畸形土地财政的一个产物缩影，兴润置业在后来的发展过程中，不断捆绑更加庞大的利益相关方：政府、银行、供应商等等。

事实上，兴润置业资金链早在4年前就已经开始承压，期间，当地政府多次召集金融机构开会，"要求所有银行维持现有授信，降低利率，不得压贷迟贷，并且拿出财政资金给予转贷。"

而导致这家房企倒下原因，也跟地方政府抬高地价不无关系。

据此前媒体报道，2010年1月浙江兴润置业以6.6亿元的价格，拍得奉化市一块住宅用地，折合楼面价7852元/平方米。三个月前，附近一块容积率接近的住宅用地拍卖，只卖到楼面价3204元/平方米。

仅在这块地上，兴润置业资产就缩水3.9亿元。而在长汀村旧村改造项目上，由于地价下跌该公司资产缩水至少10亿元。

与此同时，中国房地产市场在2013年出现了逆转，三四线城市的市场基本饱和，开发产能严重过剩，只有一线城市和部分二线城市，还有较大空间，因此要让房企贷款--拿地--开发--贷款这种10个锅子7个盖的游戏继续玩下去，首先是房子销售回款畅通，一旦销售回款环节出现问题，资金链就面临崩溃。

"兴润置业仅仅只是中国地产房企倒塌的一个开始，未来将会有更多玩10个锅子7个盖的地产开发商垮掉，也并不排除千亿房企出现这种状况，大部分城市房地产的击鼓传花游戏已近尾声，地产泡沫破灭绝非兴润置业孤例。"上述地产业内人士向21世纪网表示。

90%地产商资不抵债？

中国金融智库首席金融学家、中央财大研究院宏皓在其博文中表示，兴润置业标志地产商跑路潮来临，中央无论调控与否，地产泡沫都会破灭。

从今年以来房企公布的数据来看，无论是在投资还是销售方面，中国房地产市场增长已经显出疲态。

3月13日，国家统计局公布2014年1至2月份全国房地产开发和销售情况，从数据上来看，2014年1-2月份主要的特征就是同比增速下滑。主要表现在：

1—2月份全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点，投资增速小幅回落；全国商品房销售面积10466万平方米，同比下降0.1%，同时商品房销售额7090亿元，下降3.7%；开发企业资金到位情况已步入去年顺畅，全国1—2月开发企业资金到位情况同比增长由去年全年的26.5%下滑至12.4%。

野村证券在近期发布报告中亦指出，中国经济面临的头号风险并非影子银行或地方政府债务，而是房地产市场的过渡投资问题。

据温州市中级人民法院官网显示，去年温州共司法拍卖房产918处，交易额46.96亿元，其中52%属金融债券抵押房产，涉及不良资产120余亿元。而拍卖房产平均标的额超过300万元，这让有意向参与拍卖的竞买人望而却步，全年司法拍卖成功率不到5%。

“根据最近一年多100多个城市的情况显示，中国90%的地产商早已是资不抵债，银行贷款、信托、中小企业债、私募基金、民间借贷、高利贷等融资手段齐发，90%的地产上负债率都在150%-200%以上”，宏皓称。

但根据同花顺Ifind数据显示，申万一级行业中，房地产行业的资产负债率为73.27%。

宏皓更是悲观地认为，目前所有的地产商都是全员融资，平台的上市房企国内融不到资，就去海外融资，但是更多的房企要为这两年高价拿地付出惨重代价，只要融不到资，90%的地产商都会像兴润置业一样轰然倒塌。